Vous avez récemment vendu ou acheté un bien immobilier et vous avez un doute sur l’équité de la transaction ?
Il se peut que vous soyez concerné par une lésion ou un dol, deux notions juridiques bien distinctes, mais pouvant remettre en cause une vente.
Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre vos droits et les éventuelles actions à envisager.
🧮 Qu’est-ce que la lésion immobilière ?
La lésion correspond à un déséquilibre manifeste entre la valeur réelle d’un bien et le prix auquel il a été vendu.
En droit immobilier, elle est reconnue lorsqu’un bien est cédé à un prix inférieur d’au moins 7/12e de sa valeur réelle.
🔍 Exemple : un bien estimé à 240.000 € vendu 130.000 € pourrait faire l’objet d’une action en rescision pour lésion.
👉 Cette action est généralement réservée au vendeur lésé, et ne s’applique pas dans toutes les situations (vente entre professionnels, etc.).
🚨 Le dol : la tromperie qui annule le consentement
Le dol est différent : il implique une tromperie volontaire, comme la dissimulation d’informations importantes (ex. : vice caché, procédure en cours, litige connu du vendeur…).
Il peut résulter :
- D’une fausse déclaration,
- Ou d’une rétention volontaire d’un élément essentiel.
Dans ce cas, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente, ou une indemnisation s’il peut prouver que son consentement a été vicié.
⏳ Quels sont les délais pour agir ?
Les recours en justice sont encadrés par des délais stricts :
- Pour la lésion : généralement 2 ans à compter de la découverte de l’écart de valeur.
- Pour le dol : le délai dépend de la situation, mais il est aussi limité dans le temps.
Ne pas agir à temps peut entraîner la perte du droit de recours, même si le dossier est justifié.
📋 Quels recours sont possibles ?
En fonction de la situation, plusieurs actions peuvent être engagées :
- Rescision de la vente (annulation ou révision du prix),
- Annulation pour dol,
- Demande de dommages-intérêts.
💡 Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous aider à :
- Évaluer la viabilité de votre action,
- Réunir les preuves nécessaires (expertise, pièces juridiques…),
- Respecter les délais et procédures.
💰 À noter : le coût moyen d’une telle procédure est estimé entre 1.500 € et 3.000 €, sans compter les frais d’expertise éventuels.
📌 Ce qu’il faut retenir
✔️ La lésion repose sur un déséquilibre économique manifeste dans la transaction.
✔️ Le dol suppose une intention de tromper.
✔️ Des recours juridiques existent, mais ils sont strictement encadrés par la loi.
✔️ Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour sécuriser sa démarche.
En cas de doute sur la validité d’une vente passée, n’attendez pas.
Une analyse juridique rapide peut vous permettre de protéger vos intérêts ou de corriger une injustice avant que les délais ne rendent toute action impossible.
