La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure souvent utilisée pour acheter, détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle peut faciliter la gestion d’un bien familial, préparer une transmission ou organiser un investissement locatif.
Mais créer une SCI ne permet pas automatiquement de payer moins d’impôts. Son intérêt dépend notamment du type de location envisagé, des revenus des associés, des travaux à réaliser et de la stratégie de revente.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) : quelle fiscalité choisir en 2026 ? Voici les principaux mécanismes à connaître avant de vous lancer.
1. La SCI à l’impôt sur le revenu : comment ça fonctionne ?
Par défaut, une SCI qui exerce une activité de location nue relève généralement de l’impôt sur le revenu.
On parle souvent de transparence fiscale : la société calcule son résultat, mais ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfice, proportionnellement à leurs droits dans la SCI.
Cette imposition s’applique même lorsque les bénéfices restent dans la société et ne sont pas distribués aux associés.
Comment sont imposés les loyers ?
Lorsque la SCI loue un logement vide, les revenus relèvent en principe de la catégorie des revenus fonciers.
Chaque associé déclare sa part du résultat imposable dans sa déclaration personnelle. Cette part est soumise à son impôt sur le revenu, selon sa situation fiscale, ainsi qu’aux prélèvements sociaux applicables.
La fiscalité peut donc varier sensiblement d’un associé à l’autre, notamment lorsque les revenus du foyer sont déjà élevés.
Quelles charges peut-on déduire ?
Lorsque la SCI relève de l’IR et que le régime réel s’applique, certaines dépenses peuvent être déduites des loyers imposables, à condition de respecter les règles fiscales et de pouvoir justifier les sommes engagées.
Il peut notamment s’agir :
- des intérêts d’emprunt et des frais liés au financement ;
- de la taxe foncière, hors fractions récupérables auprès du locataire ;
- des primes d’assurance ;
- des frais de gestion et d’administration ;
- des dépenses d’entretien et de réparation ;
- de certains travaux d’amélioration ;
- de certaines charges de copropriété.
Attention : tous les travaux ne sont pas déductibles. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont notamment exclues des charges foncières déductibles de droit commun.
Le régime réel doit donc être étudié en fonction des dépenses effectivement supportées et de la situation de la SCI.
2. Le déficit foncier : un levier fiscal sous conditions
Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, la SCI peut dégager un déficit foncier.
Pour une SCI à l’IR, la quote-part de déficit revenant à chaque associé peut, sous certaines conditions, être imputée sur ses autres revenus fonciers, puis éventuellement sur son revenu global.
Pour les immeubles ordinaires, la fraction du déficit provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est généralement imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € par associé. Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être imputés sur le revenu global : ils sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Des règles particulières peuvent s’appliquer à certains dispositifs immobiliers.
L’imputation sur le revenu global suppose notamment le respect des conditions de location et de conservation des parts prévues par la réglementation.
Le déficit foncier peut donc constituer un outil intéressant, mais il ne signifie pas que les travaux sont remboursés par l’administration fiscale. Il permet, lorsque les conditions sont réunies, de réduire le revenu imposable.
3. La SCI à l’impôt sur les sociétés : quels avantages et quelles limites ?
Une SCI peut, sous certaines conditions, opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix modifie profondément son fonctionnement fiscal.
La société devient elle-même redevable de l’impôt sur son bénéfice. Les associés ne sont pas imposés personnellement sur leur simple quote-part de résultat : ils le sont notamment lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
L’amortissement du bien immobilier
L’un des principaux intérêts de l’IS est la possibilité de pratiquer des amortissements comptables sur les éléments amortissables du bien immobilier, à l’exclusion du terrain.
Ces amortissements représentent la perte de valeur théorique de certains éléments du patrimoine au fil du temps. Ils viennent, avec les charges déductibles, réduire le résultat comptable et fiscal dans les conditions applicables.
Cela peut diminuer sensiblement le bénéfice imposable pendant la période de détention.
Quels sont les taux d’imposition ?
En 2026, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer à une fraction du bénéfice allant jusqu’à 42 500 € par période de douze mois, si la société remplit toutes les conditions requises.
Le bénéfice restant est imposé au taux applicable.
Si les associés souhaitent ensuite récupérer les bénéfices sous forme de dividendes, une imposition personnelle supplémentaire peut s’appliquer. Il faut donc raisonner sur la fiscalité globale, et non sur le seul taux d’IS.
Le point de vigilance : la revente
L’amortissement peut être avantageux pendant la détention, mais il faut aussi anticiper la sortie de l’investissement.
Dans une SCI à l’IS, la plus-value professionnelle est généralement calculée à partir de la valeur nette comptable du bien. Les amortissements pratiqués peuvent ainsi augmenter le montant de la plus-value imposable lors de la vente.
À l’inverse, une SCI à l’IR relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les cessions occasionnelles d’immeubles, avec notamment des abattements liés à la durée de détention.
L’IS peut donc être intéressant pour une stratégie de conservation et de réinvestissement, mais moins favorable dans certains projets de revente. Une simulation chiffrée sur plusieurs années est vivement recommandée avant de choisir ce régime.
4. Attention à la location meublée dans une SCI
C’est un point souvent méconnu.
La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale. Une SCI qui exerce cette activité de manière habituelle relève donc, en principe, de l’impôt sur les sociétés.
Une tolérance administrative existe lorsque les recettes commerciales accessoires, telles que celles provenant de la location meublée, ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la société, sous réserve des conditions applicables.
Il ne faut donc pas considérer qu’une SCI à l’IR peut librement pratiquer la location meublée sans conséquence fiscale.
Avant de louer un appartement meublé, un logement saisonnier ou un bien destiné à la location touristique, il est important de vérifier le régime adapté au projet.
5. La TVA : faut-il la facturer sur les loyers ?
La TVA dépend de la nature du bien loué et des conditions de location.
En règle générale, la location nue d’un logement à usage d’habitation est exonérée de TVA.
Pour les locaux professionnels, la situation est différente : certaines locations peuvent être soumises à la TVA de plein droit, tandis que certaines locations de locaux nus à usage professionnel peuvent faire l’objet d’une option pour la TVA.
Les locations meublées suivent également des règles spécifiques : elles ne sont pas automatiquement soumises à la TVA, mais certaines prestations d’hébergement peuvent l’être.
Il convient donc d’examiner le type de local, son usage et les prestations éventuellement proposées avant de déterminer le régime applicable.
6. SCI et transmission du patrimoine : un outil à étudier
Au-delà de la fiscalité des loyers, la SCI peut présenter un intérêt patrimonial.
Elle permet notamment :
- d’organiser la détention d’un bien immobilier à plusieurs ;
- de répartir les droits entre les associés ;
- de faciliter certaines opérations de transmission par donation de parts ;
- d’organiser la gestion d’un patrimoine familial.
La transmission de parts peut, dans certaines situations, permettre d’utiliser les abattements fiscaux applicables aux donations. Mais elle ne supprime pas automatiquement les droits de donation ou les autres conséquences fiscales.
Les statuts, la répartition du capital, les éventuelles donations avec réserve d’usufruit et les objectifs familiaux doivent être étudiés avec soin.
7. SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
Il n’existe pas de régime fiscal idéal pour toutes les SCI. Le bon choix dépend notamment de la stratégie patrimoniale et de la durée de détention envisagée.
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Chez les associés | Au niveau de la société |
| Amortissement du bien | Pas d’amortissement fiscal du bien loué comme à l’IS | Amortissement possible des éléments amortissables |
| Déficit | Imputation possible sous conditions | Report et imputation selon les règles de l’IS |
| Distribution des bénéfices | Imposition de la quote-part même sans distribution | Imposition personnelle possible lors de la distribution |
| Revente du bien | Régime des plus-values immobilières des particuliers, en principe | Régime des plus-values professionnelles |
| Stratégie fréquente | Détention patrimoniale et transmission | Capitalisation et réinvestissement, selon les objectifs |
Ce tableau présente les grandes différences. Les conséquences réelles doivent être évaluées selon la situation de chaque société et de ses associés.
⭐Le conseil de GFP Immobilier
La SCI est un outil intéressant pour structurer un projet immobilier, mais elle ne doit pas être choisie uniquement pour son régime fiscal.
Avant de créer une société ou d’opter pour l’IS, il est essentiel de prendre en compte :
- la nature du projet : location nue, location meublée ou détention familiale ;
- les revenus et la situation fiscale des associés ;
- le montant des travaux et du financement ;
- la durée de détention envisagée ;
- les objectifs de transmission ;
- les conséquences fiscales d’une éventuelle revente.
Une décision pertinente aujourd’hui doit rester cohérente avec votre stratégie patrimoniale à long terme.
⭐GFP Immobilier vous accompagne dans vos projets immobiliers à Bormes-les-Mimosas, au Lavandou et dans le Var. Pour les choix fiscaux et juridiques, l’analyse de votre situation par un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste permet de sécuriser votre décision.
*Cet article présente des informations générales à jour au 16 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Les règles applicables doivent être vérifiées au regard de la situation de chaque SCI et de ses associés.
*Vous trouverez ci-dessous, les liens pour vérification :
- Impots.gouv.fr — Les SCI et leur fiscalité
impots.gouv.fr
- Impots.gouv.fr — SCI et plus-value immobilière
- Impots.gouv.fr — Taux de l’impôt sur les sociétés
- BOFiP — Règles d’imputation du déficit foncier
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