Dans un contexte où l’accès au crédit immobilier reste parfois exigeant, l’apport personnel joue un rôle déterminant dans la réussite d’un projet d’achat. Pour un jeune acquéreur, un couple ou un membre de la famille, recevoir une aide financière de ses parents ou grands-parents peut faire toute la différence.

Le don manuel est l’un des moyens les plus simples pour transmettre une somme d’argent à un proche afin de l’aider à acheter un bien immobilier. Mais même s’il paraît facile à mettre en place, il doit respecter certaines règles fiscales et successorales.

Chez GFP Immobilier, nous accompagnons régulièrement des acquéreurs et des familles à Bormes-les-Mimosas, au Lavandou et dans le Var dans la compréhension des mécanismes qui peuvent faciliter un projet immobilier.

Qu’est-ce qu’un don manuel ?

Le don manuel correspond à la transmission directe d’un bien mobilier, le plus souvent une somme d’argent.

En pratique, il peut prendre la forme :

• d’un virement bancaire ;
• d’un chèque ;
• ou d’une remise de fonds.

Contrairement à une donation immobilière, le don manuel ne nécessite pas obligatoirement d’acte notarié. En revanche, il ne peut porter que sur des biens mobiliers : argent, bijoux, titres financiers, etc.

Un appartement, une maison ou un terrain ne peuvent donc pas être transmis par simple don manuel. Pour donner un bien immobilier, un acte notarié est indispensable.

En revanche, il est tout à fait possible de donner une somme d’argent à un enfant ou à un petit-enfant, qui utilisera ensuite ces fonds pour financer son achat immobilier.

Pourquoi le don manuel peut faciliter un achat immobilier ?

Lorsqu’un acquéreur sollicite un prêt immobilier, la banque examine plusieurs éléments :

• ses revenus ;
• son taux d’endettement ;
• la stabilité de sa situation ;
• son reste à vivre ;
• et son apport personnel.

Un don familial peut permettre de renforcer cet apport, de réduire le montant à emprunter ou de rassurer l’établissement bancaire.

Dans certains dossiers, cette aide familiale peut donc contribuer à rendre le financement plus solide.

Quels abattements fiscaux peuvent s’appliquer ?

Le don manuel peut bénéficier d’abattements fiscaux importants, renouvelables sous certaines conditions.

Entre parent et enfant

Chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € sans droits de donation, dans le cadre de l’abattement de droit commun.

Ainsi, un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 € de ses deux parents sans fiscalité, sous réserve du respect des règles applicables.

Entre grand-parent et petit-enfant

Un grand-parent peut également aider un petit-enfant avec un abattement spécifique de 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant.

Ces abattements sont en principe renouvelables tous les 15 ans.

Le don familial de sommes d’argent

En complément des abattements classiques, il existe un dispositif spécifique pour les dons de sommes d’argent.

Ce régime permet, sous conditions, de transmettre jusqu’à 31 865 € supplémentaires sans droits de donation.

Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être respectées :

• le donateur doit avoir moins de 80 ans ;
• le bénéficiaire doit être majeur ;
• la somme doit être transmise en pleine propriété ;
• le bénéficiaire doit appartenir à la famille proche prévue par le dispositif.

Ce mécanisme peut se cumuler avec l’abattement de droit commun, ce qui permet d’augmenter le montant transmis sans fiscalité.

Un dispositif exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2026

La loi de finances 2025 a prévu un dispositif temporaire intéressant pour les projets immobiliers. Il s’applique aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Sous conditions, il permet une exonération supplémentaire pouvant atteindre 100 000 € par donateur, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire.

Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant le versement pour financer notamment :

• l’achat d’un logement neuf ;
• l’achat d’un logement en VEFA ;
• ou certains travaux de rénovation énergétique éligibles.

Lorsque l’aide est utilisée pour l’achat d’un logement, le bien doit en principe être affecté à la résidence principale du bénéficiaire et conservé pendant une durée minimale de cinq ans.

Ce dispositif peut donc représenter une opportunité importante pour les familles souhaitant aider un proche à devenir propriétaire, notamment dans le neuf.

Faut-il déclarer un don manuel ?

Oui, il est fortement recommandé de déclarer le don manuel à l’administration fiscale.

Cette déclaration permet notamment :

• de donner une date certaine au don ;
• de faire courir le délai de 15 ans pour le renouvellement des abattements ;
• de justifier l’origine des fonds en cas de contrôle ;
• d’éviter une taxation ultérieure sur une base moins favorable.

Lors d’un achat immobilier, l’origine des fonds peut être vérifiée, notamment par la banque ou le notaire. Une déclaration claire permet donc de sécuriser le financement.

Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration des dons manuels et des dons de sommes d’argent doit être effectuée en ligne depuis l’espace particulier du bénéficiaire sur le site impots.gouv.fr.

Attention aux conséquences successorales

Le don manuel est simple dans sa forme, mais il peut avoir des effets importants au moment d’une succession.

En principe, lorsqu’un parent donne une somme d’argent à un enfant, cette donation peut être prise en compte lors du règlement futur de la succession, afin de préserver l’équilibre entre les héritiers.

C’est ce que l’on appelle le rapport à la succession.

Pour éviter les incompréhensions ou les conflits familiaux, il est souvent conseillé de formaliser les choses par écrit, notamment au moyen d’un pacte adjoint.

Ce document permet de préciser :

• la nature du don ;
• l’intention du donateur ;
• les conditions éventuelles ;
• et, le cas échéant, la volonté de dispenser le don du rapport à la succession.

Pour les montants importants, l’intervention d’un notaire est vivement recommandée.

Pourquoi se faire accompagner ?

Lorsque le don manuel sert à financer un achat immobilier, les enjeux sont à la fois familiaux, fiscaux, bancaires et patrimoniaux.

Il est donc important de bien anticiper :

• les règles fiscales applicables ;
• les justificatifs demandés par la banque ;
• les conséquences en cas de succession ;
• les conditions attachées aux dispositifs d’exonération ;
• les délais à respecter.

Un conseil adapté permet d’éviter les erreurs et de sécuriser l’opération pour l’acquéreur comme pour sa famille.

Ce qu’il faut retenir

Le don manuel peut être un outil très utile pour aider un proche à acheter un bien immobilier.

Il permet de renforcer l’apport personnel, de faciliter l’obtention d’un crédit et, dans certains cas, de bénéficier d’abattements fiscaux importants.

Mais cette solution doit être utilisée avec prudence. Déclaration fiscale, règles successorales, conditions d’exonération et justificatifs bancaires doivent être correctement anticipés.

Avant de transmettre une somme importante destinée à un achat immobilier, il est recommandé de consulter un notaire ou un professionnel compétent.

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Chez GFP Immobilier, nous accompagnons les acquéreurs, vendeurs et familles dans leurs projets immobiliers à Bormes-les-Mimosas, au Lavandou et dans le Var.

Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, investir dans le neuf ou aider un proche à devenir propriétaire, nous pouvons vous orienter et vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet.

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