Lorsque l’on souhaite acheter un terrain, construire, rénover ou investir dans l’immobilier, il est essentiel de comprendre le zonage applicable au bien concerné. Chaque classification répond à des règles précises pouvant avoir un impact direct sur un projet.

À travers ce guide, découvrez les principales zones d’urbanisme, leurs spécificités ainsi que les possibilités et restrictions qu’elles impliquent afin de mieux comprendre l’environnement juridique et immobilier d’un bien.

➡️Zone AU du PLU : une zone constructible à moyen ou long terme à Bormes-les-Mimosas

La zone AU correspond aux zones à urbaniser, destinées à accueillir des constructions futures.

À Bormes-les-Mimosas et dans le Var, ces zones représentent les réserves foncières pour le développement urbain.

Qu’est-ce qu’une zone AU ?

La zone AU désigne les secteurs qui ne sont pas encore urbanisés mais qui ont vocation à le devenir.

Cependant, la construction n’y est pas toujours immédiatement possible.

Deux cas existent :

• zones AU ouvertes à l’urbanisation,
• zones AU fermées à l’urbanisation.

Peut-on construire en zone AU ?

Cela dépend.

Dans certaines zones AU, la construction est possible immédiatement.

Dans d’autres, elle nécessite :

• la réalisation d’aménagements,
• ou une modification du PLU.

Chaque situation est différente.

Pourquoi ces zones intéressent les investisseurs ?

Les terrains en zone AU peuvent représenter un fort potentiel de valorisation.

Ils peuvent devenir constructibles dans le futur.

➡️Zone A du PLU : peut-on construire sur un terrain agricole à Bormes-les-Mimosas ou dans le Var ?

De nombreux propriétaires et investisseurs possèdent ou envisagent d’acquérir un terrain situé en zone A (zone agricole). Une question revient fréquemment : est-il possible d’y construire une maison, d’agrandir un bâtiment ou de transformer une construction existante ?

À Bormes-les-Mimosas, au Lavandou et dans le Var, une grande partie du territoire est classée en zone agricole afin de préserver les terres cultivables et les activités agricoles. Ce classement entraîne des restrictions importantes, mais certaines possibilités existent dans des cas bien précis.

Voici ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une zone A dans le Plan Local d’Urbanisme ?

La zone A, définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) conformément au Code de l’urbanisme, correspond aux secteurs de la commune à protéger en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique.

L’objectif principal est de préserver les terres agricoles et de garantir la pérennité des exploitations existantes.

À Bormes-les-Mimosas et dans de nombreuses communes du Var, la zone A concerne notamment :

• les terres cultivées,
• les vignobles,
• les exploitations agricoles,
• les zones naturelles exploitées à des fins agricoles,
• les terrains présentant un intérêt agricole ou économique.

Ce classement est juridiquement opposable dès l’approbation du PLU.

Le principe : une zone non constructible pour les habitations classiques

La règle générale en zone A est claire : les constructions nouvelles à usage d’habitation sont interdites, sauf exceptions strictement encadrées.

Il n’est généralement pas possible de construire :

• une maison individuelle,
• une résidence secondaire,
• un immeuble d’habitation,
• ou tout projet immobilier sans lien direct avec une activité agricole.

Ce principe vise à éviter la disparition progressive des terres agricoles au profit de l’urbanisation.

Les constructions autorisées en zone A

Certaines constructions peuvent toutefois être autorisées, sous réserve du respect des règles du PLU et du Code de l’urbanisme.

Sont notamment autorisés :

1. Les constructions nécessaires à l’exploitation agricole

Il peut s’agir de :

• hangars agricoles,
• bâtiments d’exploitation,
• serres,
• locaux techniques,
• bâtiments destinés à l’élevage.

Ces constructions doivent être directement liées à une activité agricole réelle et justifiée.

2. Les logements liés à l’exploitation agricole

Dans certains cas, la construction d’un logement peut être autorisée si elle est nécessaire à l’exploitation agricole, notamment pour loger l’exploitant.

Cette autorisation est soumise à des conditions strictes et nécessite une justification précise du besoin.

3. Les extensions de bâtiments existants

Lorsqu’un bâtiment existe déjà légalement, il peut être possible de :

• réaliser une extension,
• effectuer des travaux de rénovation,
• ou améliorer le bâtiment existant.

Ces possibilités dépendent du règlement du PLU et doivent faire l’objet d’une autorisation.

4. Le changement de destination de certains bâtiments

Dans certains cas, notamment pour les anciens bâtiments agricoles, un changement de destination peut être autorisé, sous réserve du respect des règles du PLU et de l’obtention des autorisations nécessaires.

Chaque situation est étudiée individuellement.

Les sous-secteurs de la zone A

Certaines communes subdivisent la zone A en sous-secteurs, par exemple :

• Ap : zone agricole protégée,
• Ah : zone agricole avec constructions existantes,
• ou d’autres classifications spécifiques.

Ces sous-secteurs peuvent prévoir des règles particulières.

À Bormes-les-Mimosas et dans le Var, ces distinctions peuvent avoir un impact important sur les possibilités de construction ou de transformation.

Les autorisations d’urbanisme nécessaires en zone A

Tout projet nécessite une autorisation préalable.

Selon la nature du projet, il peut s’agir :

• d’une déclaration préalable,
• d’un permis de construire,
• ou d’autres autorisations spécifiques.

L’administration examine notamment :

• la conformité au PLU,
• la nature du projet,
• et son lien avec une activité agricole.

Peut-on construire une maison en zone A ?

Dans la majorité des cas, la construction d’une maison individuelle sans lien avec une exploitation agricole n’est pas autorisée en zone A.

Cependant, certaines situations particulières peuvent exister, notamment lorsque :

• le bâtiment existe déjà,
• ou que le projet est lié à une exploitation agricole.

Chaque situation doit être analysée individuellement.

Pourquoi ce classement est important pour la valeur d’un terrain

Le classement en zone A a un impact direct sur la valeur du terrain.

Un terrain agricole :

• possède généralement une valeur inférieure à un terrain constructible,
• mais peut présenter un potentiel selon son classement et sa situation.

Une analyse précise du PLU est indispensable.

➡️Zone U du PLU : peut-on construire librement à Bormes-les-Mimosas et dans le Var ?

La zone U, définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), correspond aux secteurs déjà urbanisés d’une commune. À Bormes-les-Mimosas, au Lavandou et dans de nombreuses communes du Var, ces zones concentrent la majorité des constructions existantes et constituent les secteurs les plus favorables aux projets immobiliers.

Toutefois, même en zone U, construire ou agrandir un bien reste encadré par des règles précises.

Qu’est-ce qu’une zone U ?

La zone U désigne les secteurs déjà équipés en infrastructures publiques, notamment :

• voirie,
• réseaux d’eau potable,
• assainissement,
• électricité,
• et accès routiers.

Ces zones sont considérées comme immédiatement constructibles, sous réserve du respect des règles définies par le règlement du PLU.

À Bormes-les-Mimosas, les zones U concernent généralement :

• les centres-villes,
• les quartiers résidentiels,
• les zones pavillonnaires,
• les zones urbaines proches du littoral ou des équipements publics.

Peut-on construire en zone U ?

Oui, la zone U est la zone la plus favorable à la construction.

Il est généralement possible de :

• construire une maison individuelle,
• réaliser une extension,
• construire un immeuble,
• diviser un terrain,
• ou réaliser un projet immobilier, sous réserve du respect du PLU.

Cependant, la constructibilité n’est jamais totale et dépend de plusieurs règles, notamment :

• l’emprise au sol autorisée,
• la hauteur maximale,
• les distances par rapport aux limites séparatives,
• l’aspect architectural,
• la surface minimale du terrain dans certains secteurs.

Ces règles sont définies dans le règlement du PLU propre à chaque commune.

Les sous-secteurs de zone U

La zone U peut être divisée en sous-secteurs, par exemple :

• UA : centre-ville,
• UB : zones résidentielles,
• UC : zones pavillonnaires,
• UD : zones de faible densité.

Chaque sous-zone possède ses propres règles.

À Bormes-les-Mimosas et dans le Var, ces distinctions sont fréquentes et peuvent avoir un impact direct sur le potentiel de construction.

Quelles autorisations sont nécessaires en zone U ?

Même en zone U, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.

Selon le projet :

• déclaration préalable : petites extensions, clôtures,
• permis de construire : constructions nouvelles ou extensions importantes,
• permis d’aménager : divisions foncières importantes.

Le projet doit être conforme au PLU.

Pourquoi la zone U est la plus recherchée par les investisseurs ?

Les terrains situés en zone U présentent généralement :

• le plus fort potentiel de construction,
• la meilleure valorisation immobilière,
• et les possibilités de division ou d’extension.

À Bormes-les-Mimosas et au Lavandou, ces terrains sont particulièrement recherchés.

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