Lors d’un achat immobilier, certaines conditions doivent être remplies avant que la vente ne devienne définitive.
Parmi elles, la condition suspensive d’obtention de prêt est l’une des plus importantes, puisqu’elle protège l’acheteur en lui permettant de renoncer à l’acquisition si son financement n’est pas validé par la banque.
Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont ses implications ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette clause essentielle dans un compromis de vente.
1. Qu’est-ce qu’une Condition Suspensive ?
Les conditions suspensives sont des clauses prévues dans un compromis ou une promesse de vente qui déterminent des éléments devant être réalisés avant que la vente ne devienne définitive.
On distingue deux types de conditions suspensives :
- Les conditions suspensives légales : imposées par la loi, elles protègent les parties prenantes.
- Les conditions suspensives conventionnelles : ajoutées par accord entre l’acheteur et le vendeur.
Si une condition suspensive ne se réalise pas, le contrat devient caduc et les parties sont libérées de leurs engagements sans pénalité.
2. Exemples de Conditions Suspensives en Immobilier
Les conditions suspensives les plus fréquentes sont :
✅ L’obtention du prêt immobilier : la plus courante, elle protège l’acheteur s’il ne parvient pas à obtenir son financement.
✅ L’absence d’hypothèque excessive : la vente peut être annulée si une hypothèque dépasse la valeur du bien.
✅ L’absence de servitude d’urbanisme : vérification via le certificat d’urbanisme.
✅ Le non-exercice du droit de préemption par la mairie : la commune a parfois la priorité d’achat sur un bien.
Des conditions plus spécifiques peuvent aussi être ajoutées :
✔ L’obtention d’un permis de construire, notamment pour l’achat d’un terrain.
✔ La vente d’un bien immobilier, si l’acheteur finance son achat par la vente d’un autre bien.
✔ L’obtention d’une autorisation spécifique, comme un changement d’usage du bien.
3. La Condition Suspensive d’Obtention de Prêt : Un Dispositif Protecteur
Si l’acheteur recourt à un prêt immobilier, cette condition suspensive est obligatoire. Son but ?
Garantir que l’acquisition ne puisse se faire que si le financement est validé par la banque.
Délais et Procédures :
- L’acquéreur bénéficie d’au moins un mois pour obtenir son prêt (généralement entre 45 et 60 jours).
- Si le prêt est refusé, l’acheteur peut se rétracter sans perdre les sommes avancées.
En revanche, si l’acheteur ne souhaite pas souscrire à un crédit, il doit renoncer expressément à cette condition en l’écrivant dans l’acte de vente.
4. Que Contient une Condition Suspensive d’Obtention de Prêt ?
Pour être valide, la condition suspensive doit préciser :
📌 Le montant du prêt sollicité (exemple : 150 000 €).
📌 Le taux d’intérêt maximal autorisé (exemple : 3 % hors assurance).
📌 La durée de l’emprunt (exemple : 15 ans).
📌 Le délai accordé pour obtenir une réponse bancaire (généralement 45 à 60 jours).
️⚠️ Attention ! L’acheteur doit respecter ces critères précis : une demande de prêt différente (montant supérieur, durée ou taux différent) ne pourra pas justifier un refus de prêt.
5. Condition Suspensive d’Obtention de Prêt : Quels Scénarios ?
Une fois la demande envoyée à la banque, deux cas de figure peuvent se présenter :
✅ Le prêt est accordé
🎉 L’achat peut être finalisé !
- L’acquéreur doit transmettre l’offre de prêt au notaire et au vendeur.
- Il est désormais tenu de souscrire au prêt et de signer l’acte de vente.
- En cas de refus de souscription, des indemnités pourront être exigées par le vendeur.
❌ Le prêt est refusé
Si la banque ne valide pas le financement, deux solutions s’offrent à l’acheteur :
✅Annuler l’achat sans pénalité, en invoquant la condition suspensive. Il récupère alors l’acompte déjà versé.
✅Chercher une autre solution de financement, en demandant une prolongation du délai auprès du vendeur et du notaire (via un avenant au compromis de vente).
Conclusion :
La condition suspensive d’obtention de prêt est une protection essentielle pour les acheteurs immobiliers.
Elle leur permet de sécuriser leur engagement tout en s’assurant que leur projet reste réalisable financièrement.
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