Le viager est une forme particulière de vente immobilière qui permet à un vendeur (crédirentier) de céder son bien à un acheteur (débirentier) contre le paiement d’un bouquet (capital initial) et d’une rente viagère versée jusqu’à son décès. Cette transaction repose sur un contrat aléatoire, conformément à l’article 1964 du Code civil.
Il existe deux grandes formes de viager : le viager libre et le viager occupé. Chacune présente des caractéristiques propres et des avantages distincts.
Le viager libre
Dans le cas du viager libre, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire et jouit pleinement du bien : il peut l’occuper ou le louer. Le vendeur n’y conserve aucun droit d’usage.
Avantages pour :
- L’acheteur : liberté d’occupation ou de mise en location immédiate du bien.
- Le vendeur : percevoir un capital et une rente tout en se désengageant totalement des charges et travaux.
Le viager occupé
Le vendeur cède la propriété tout en conservant un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. L’acquéreur ne pourra jouir pleinement du bien qu’à ce moment-là.
Avantages pour :
- Le vendeur : reste chez lui toute sa vie et améliore ses revenus.
- En cas de départ anticipé, la rente est revalorisée pour compenser la perte d’usage du bien.
Pourquoi opter pour le viager ?
Pour le crédirentier :
- Un complément de retraite durable
- Le maintien à domicile (viager occupé)
- Une fiscalité allégée : le bouquet est exonéré d’impôt et la rente partiellement déductible selon l’âge.
- Une charge allégée : selon le type de viager, le vendeur se dégage totalement ou partiellement des frais d’entretien.
Pour le débirentier :
- Pas de recours à un crédit bancaire
- Un investissement solidaire et éthique
Comment sont calculés le prix, le bouquet et la rente ?
Estimation de la valeur vénale
Elle est déterminée par un professionnel de l’immobilier en fonction du marché local.
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Calcul du DUH (viager occupé)
Une décote est appliquée selon :
- L’espérance de vie du vendeur
- La valeur locative du bien
- Des méthodes comme le rendement locatif ou la méthode DUH TOLOSA
Une moyenne de ces approches permet de déterminer une décote cohérente.
Bouquet & Rente
Une fois la valeur décotée obtenue :
- Le bouquet représente en général 20 à 40 % du prix.
- Le reste est transformé en rente mensuelle, versée jusqu’au décès du vendeur.
Risques & précautions
Pour l’acheteur :
- Durée incertaine de versement de la rente.
Pour le vendeur :
- Solvabilité de l’acquéreur : à contrôler avec soin.
- ✅ Prévoir une clause résolutoire en cas d’impayés.
Précautions indispensables :
- S’entourer d’un conseiller spécialisé
- Vérifier les garanties
- Faire rédiger l’acte par un notaire
🔹 En résumé
Le viager, qu’il soit libre ou occupé, est une solution pertinente pour les seniors en quête de revenus et de sécurité, tout comme pour les investisseurs patients et engagés.
Points clés :
- Viager libre : occupation ou location immédiate
- Viager occupé : réduction de prix et maintien au domicile
- Importance de la sécurisation juridique et financière
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